(임대인 동의 없는 전대차) 주택 명도 방법 | 전차인이 직접 명도한 경우 | 민법 임대차계약
전차인이 임차주택을 직접 임대인에게 명도한 경우 그 효력
질문
저는 甲으로부터 乙소유주택을 전세보증금 2,000만원에 계약기간 2년으로 전차 하여 계약기간이 만료되었으며, 甲의 乙에 대한 임차기간도 만료되었습니다. 그런데 乙은 위 주택을 직접 자기에게 명도하라고 합니다. 이 경우 乙의 동의를 얻지 않은 전대차인 경우에도 위 주택을 乙에게 직접 명도하여도 甲에 대하여 제 의무를 이행한 것이 되는지요?
답변
임대차계약에 의하여 타인의 물건을 임차하고 있는 자가 스스로 다시 임대인이 되어 그 물건을 제3자(轉借人)에게 사용·수익하게 하는 것을 전대차(轉貸借)라고 합니다. 「민법」 제629조는 “임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다.”라고 규정하여 제한적으로 임차권의 양도와 전대차를 인정하고 있습니다.
그러나 임대인의 동의 없이 임차물을 전차한 경우에도 임대인에 대하여는 그 전대차로써 대항하지 못하지만, 임차인과 전차인의 사이에는 그 전대차계약이 유효하게 성립합니다.
그런데 위 사안에서는 임대인의 동의 없는 전대차의 경우에 귀하가 임대인에게 위 주택을 직접 명도한 경우 귀하의 甲에 대한 주택의 명도의무를 면할 수 있는지가 문제됩니다.
이에 관하여 판례는 “임차인이 임차물을 전대하여 그 임대차기간 및 전대차기간이 모두 만료된 경우에는, 그 전대차가 임대인의 동의를 얻은 여부와 상관없이 임대인으로서는 전차인에 대하여 소유권에 기한 반환청구권에 터 잡아 목적물을 자신에게 직접 반환하여 줄 것을 요구할 수 있고, 전차인으로서도 목적물을 임대인에게 직접 명도함으로써 임차인(전대인)에 대한 목적물 명도의무를 면한다.”라고 하였습니다(대법원 1995. 12. 12. 선고 95다23996 판결).
| 상고이유 제1점에 대하여 임차인이 임차물을 전대하여 그 임대차 기간 및 전대차 기간이 모두 만료된 경우에는 그 전대차가 임대인의 동의를 얻은 여부와 상관없이 임대인으로서는 전차인에 대하여 소유권에 기한 반환청구권에 터잡아 목적물을 자신에게 직접 반환해 줄 것을 요구할 수 있고, 전차인으로서도 목적물을 임대인에게 직접 명도함으로써 임차인(전대인)에 대한 목적물 명도의무를 면한다고 보아야 할 것이므로, 같은 취지에서 원심이 전차인인 피고가 임대인인 소외 1에게 목적물을 명도함으로써 임차인인 원고에 대한 목적물 반환의무를 다하였다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 임차인의 목적물 반환의무에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 볼 수 없으며, 원고가 이 사건 목욕탕을 임차한 것이 건물이나 공작물의 소유를 목적으로 한 토지임대차가 아님은 명백하므로 논하는 바가 지적하는 민법 제643조 소정의 매수청구권이 발생할 여지는 전혀 없고, 설사 원고가 같은 법 제646조 소정의 부속물매수청구권을 행사할 수 있다 하더라도 피고가 목적물을 임대인에게 명도한 이상 피고의 원고에 대한 목적물 반환의무가 이행되지 않았다고 볼 수 없음은 당연하다 할 것이다. 결국 논지는 이유가 없다. |
| 상고이유 제2점에 대하여 원고와 피고 사이에 전대차계약시 1회당 금 100,000원 이상의 수리비만을 원고가 부담하기로 약정한 사실은 원심도 인정한 바와 같고, 원심이 피고가 지출한 수리비를 인정함에 있어 증거로 채용한 영수증이나 간이세금계산서 중에 그 액수가 금 100,000원에 달하지 못하는 것도 상당수 있음은 사실이나, 기록에 의하면 위 각 금 100,000원 미만의 영수증 등은 1건의 수리비 전체를 표시한 것이 아니라 1건의 수리에 소요된 인부들의 식대 또는 그 수리에 소요된 설비부속품 구입비 등을 따로 지급한 영수증들로서 1건의 수리에 소요된 수리비 전체를 놓고 볼 때에는 모두 금 100,000원을 초과함이 명백하므로, 원심이 원고가 피고에게 지급하여야 할 수리비를 모두 금 6,695,800원으로 인정한 것은 정당하다 할 것이고, 거기에 논하는 바와 같은 이유 모순의 위법이 있다고 볼 수 없다. 논지는 이유가 없다. |
따라서 귀하는 甲으로부터 전세보증금을 반환 받음에 문제가 없다면 위 주택을 乙에게 직접 반환하여도 甲에 대한 명도의무를 면하게 될 것입니다.
※ 주의 : 사례에 대한 답변은 법령이나 판례 등의 변경으로 내용이 바뀔 수 있으므로 구체적인 사안에 대해서는 반드시 대한법률구조공단 상담(전화상담은 국번없이 ☎ 132) 등을 통해 다시 한 번 확인하시기 바랍니다.
