채권회수 목적으로 소액 임차인 만들기 | 주택임대차보호법
채권회수 목적 소액임차인
질문
제가 지인에게 돈을 빌려주고 지인 소유 아파트에 근저당권을 설정하였습니다. 계속 돈을 갚지 않아 경매를 신청하려고 하는데 제가 모르는 임차인이 시세보다 훨씬 낮은 보증금으로 아파트에 살고 있었습니다. 거짓 임차인으로 보이는데 제가 경매에서 해당 임차인을 배제하려면 어떤 증거가 필요한가요.
답변
실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용수익하려는 것에 있는 것이 아니고, 실제적으로는 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있는 경우에는 그러한 임차인은 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호될 수 없습니다.
만약 시가를 초과하는 근저당권이나 가압류가 설정된 사실을 알고 있음에도 임대차계약을 체결된 사정, 실제 계약 체결 이후 얼마 되지 않아 경매가 개시되었다는 사정, 임차인이 본인 소유의 주택이 있음에도 임대차 계약을 체결하였다는 사정, 다른 부동산에 소액임차인으로 임대차계약을 체결한 전례가 있다는 사정 등이 존재한다면 해당 임차인은 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호받을 수 없다고 할 것입니다(대법원 2013. 12. 12. 선고 2013다62223 판결 참조).
| 판시사항 甲이 아파트를 소유하고 있음에도 공인중개사인 남편의 중개에 따라 근저당권 채권최고액의 합계가 시세를 초과하고 경매가 곧 개시될 것으로 예상되는 아파트를 소액임차인 요건에 맞도록 시세보다 현저히 낮은 임차보증금으로 임차한 다음 계약상 잔금지급기일과 목적물인도기일보다 앞당겨 보증금 잔액을 지급하고 전입신고 후 확정일자를 받은 사안에서, 甲은 주택임대차보호법의 보호대상인 소액임차인에 해당하지 않는다고 본 원심판단을 수긍한 사례 |
판결요지 甲이 아파트를 소유하고 있음에도 공인중개사인 남편의 중개에 따라 근저당권 채권최고액의 합계가 시세를 초과하고 경매가 곧 개시될 것으로 예상되는 아파트를 소액임차인 요건에 맞도록 시세보다 현저히 낮은 임차보증금으로 임차한 다음 당초 임대차계약상 잔금지급기일과 목적물인도기일보다 앞당겨 보증금 잔액을 지급하고 전입신고 후 확정일자를 받았는데, 그 직후 개시된 경매절차에서 배당을 받지 못하자 배당이의를 한 사안에서, 甲은 소액임차인을 보호하기 위하여 경매개시결정 전에만 대항요건을 갖추면 우선변제권을 인정하는 주택임대차보호법을 악용하여 부당한 이득을 취하고자 임대차계약을 체결한 것이므로 주택임대차보호법의 보호대상인 소액임차인에 해당하지 않는다고 본 원심판단을 수긍한 사례. |
※ 주의 : 사례에 대한 답변은 법령이나 판례 등의 변경으로 내용이 바뀔 수 있으므로 구체적인 사안에 대해서는 반드시 대한법률구조공단 상담(전화상담은 국번없이 ☎ 132) 등을 통해 다시 한 번 확인하시기 바랍니다.
