공동저당권이 설정된 경우? | 일괄경매와 배당요구신청 방법 | 대항력 발생의 문제
공동저당된 대지와 주택이 재건축된 후 일괄매각 시 임차인의 대항력
질문
저는 甲으로부터 대지와 주택이 공동담보로 근저당권이 설정되었다가 재건축되어 대지에만 근저당권이 남아 있는 주택을 임차하여 입주와 주민등록전입신고를 마치고 확정일자도 받아 두었습니다. 그런데 최근 대지상의 근저당권자가 대지뿐만 아니라 그 지상의 위 재건축된 임차주택까지 경매를 신청하였습니다. 이 경우 저는 경매절차의 매수인에게 주택임차인으로서의 대항력을 주장할 수 있는지요?
(공동담보란? 동일채권을 담보하기 위하여 수 개의 물건 위에 담보물권이 존재하는 것을 말하는데, 그 중 공동저당이 가장 중요한 형식이다. 거래원 가운데 한 사람이 계약을 위반하여 생긴 손해를 공동으로 배상하는 담보를 말한다. 또 하나의 채권을 담보하기 위하여 여러 개의 물건에 담보 물권을 설정하는 일을 말한다.)
(대항력이란?대항력은
임차한 주택이 경매로 인해 소유자가 변경되더라도 계약한 임대차 기간 동안 계속해서 거주할 수 있고 그 기간이 종료되면
임차보증금을 돌려 받을 수 있는 임차인의 권리를 말한다. 임차하여 거주하고 있는 집에 경매가 신청되었을때, 대항력 있는 임차인이
경매 절차에서 보증금을 돌려받을 수 있는 방법은 다음과 같은 두가지 방법이 있다.
1. 법원에 배당요구를 신청하여 부동산이 낙찰된 후 보증금을 배당받는 방법
2. 배당요구를 하지 않고 낙찰자에게 반환을 요구하는 방법
단, 대항력이 있는 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수하게 된다.)
답변
대지에 대한 저당권자가 그 지상건물에 대해서도 경매를 신청할 수 있는지 여부와 관련하여 「민법」 제365조는 “토지를 목적으로 저당권을 설정한 후 그 설정자가 그 토지에 건물을 건축한 때에는 저당권자는 토지와 함께 그 건물에 대하여도 경매를 청구할 수 있다.”라고 규정하고 있고,
일괄경매청구권의 규정 취지에 관하여 판례는 “민법 제365조가 토지를 목적으로 한 저당권을 설정한 후 그 저당권설정자가 그 토지에 건물을 축조한 때에는 저당권자가 토지와 건물을 일괄하여 경매를 청구할 수 있도록 규정한 취지는, 저당권은 담보물의 교환가치의 취득을 목적으로 할 뿐 담보물의 이용을 제한하지 아니하여 저당권설정자로서는 저당권설정 후에도 그 지상에 건물을 신축할 수 있는데, 후에 그 저당권의 실행으로 토지가 제3자에게 경락 될 경우에 건물을 철거하여야 한다면 사회경제적으로 현저한 불이익이 생기게 되어 이를 방지할 필요가 있으므로 이러한 이해관계를 조절하고, 저당권자에게도 저당토지상의 건물의 존재로 인하여 생기게 되는 경매의 어려움을 해소하여 저당권의 실행을 쉽게 할 수 있도록 한 데에 있다.”라고 하였습니다(대법원 2001. 6. 13.자 2001마1632 결정, 2003. 5. 11. 선고 2003다3850 판결).
그런데 위 사안과 같이 대지와 그 지상 주택이 공동담보로 근저당권이 설정되었다가 기존주택이 멸실되고 새로이 주택을 건축한 경우에도 위 규정에 의한 일괄경매가 가능한 것인지 문제됩니다.
(일괄경매란? 일괄경매(一括競賣) = 일괄입찰(一括入札) 일괄경매 혹은 일괄입찰이란 법원이 수개의 부동산의 위치, 형태, 이용관계등을 고려하여 이를 동일인에게 일괄적으로 매수시킴이 상당하다고 인정한 때에는 이들 수개의 부동산을 하나의 경매목적물로 경매를 실시하는 것을 의미한다(민사소송법 제615조의2).)
이에 관하여 대법원은 “토지와 그 지상건물의 소유자가 이에 대하여 공동저당권을 설정한 후 건물을 철거하고 그 토지 상에 새로이 건물을 축조하여 소유하고 있는 경우에는 건물이 없는 나대지 상에 저당권을 설정한 후 그 설정자가 건물을 축조한 경우와 마찬가지로 저당권자는 민법 제365조에 의하여 그 토지와 신축건물의 일괄경매를 청구할 수 있다.”라고 판시한 바 있습니다(대법원 1998. 4. 28.자 97마2935 결정). 그러므로 토지와 주택을 일괄하여 경매 신청한 부분에 대한 법률상 하자는 없는 것으로 보입니다.
다만, 「민법」 제365조의 단서는, “그러나 그 건물의 경락대금에 대하여는 우선변제를 받을 권리가 없다.”라고 규정하고 있으므로, 위 근저당권은 대지부분에 한하여 우선변제권이 인정되고 건물부분에 대해서는 일반 채권자와 동일한 권리를 갖는다 할 것입니다.
따라서 귀하가 위 경매절차에서 권리신고 겸 배당요구신청을 하고 다른 우선권자가 없다면, 귀하는 확정일자에 의한 임차보증금 우선변제로서 대지에 대하여는 위 근저당권자보다 후순위로, 건물에 대하여는 제1순위로 매각대금의 배당을 받게 될 것으로 보입니다. 그리고 귀하는 「주택임대차보호법」 제3조의 규정에 의한 대항력을 갖춘 경우이므로 위 경매절차에서 배당받지 못한 임차보증금이 있을 경우에는 경매절차의 매수인에게 대항력을 주장하여 보증금을 반환받을 때까지 위 주택에 계속 거주할 수 있을 것으로 보입니다.
※ 주의 : 사례에 대한 답변은 법령이나 판례 등의 변경으로 내용이 바뀔 수 있으므로 구체적인 사안에 대해서는 반드시 대한법률구조공단 상담(전화상담은 국번없이 ☎ 132) 등을 통해 다시 한 번 확인하시기 바랍니다.
