농지취득자격증명을 취득하지 못한 농지매매계약의 효력은? | 법인이 계약하는 경우 | 농지를 경매하는 경우
농지취득자격증명 발급 조건 및 절차
농지를 취득하고자 하는 자는 농지법 제8조의 규정에 의하여 농업경영계획서를 작성하여 농지소재지 시·구·읍·면에서 농지취득자격증명을 발급받아 취득대상 농지의 소유권에 관한 등기시 이를 첨부하도록 하고 있으며,
농지취득자격증명은 농지법시행령 제9조 및 동법시행규칙 제7조제4항의 규정에 의하여 신청인의 영농능력, 영농의사, 거주지·나이·직업 등 영농여건 등을 종합적으로 고려하여 농업경영계획서의 내용이 실현가능한지 여부, 농지소유상한 초과여부 등을 확인하여 발급하도록 하고 있습니다.
농지취득 소재지 관서는 매매 등 계약의 성립이나 유효여부에 대한 심사권은 없고 양수인의 농지취득자격 여부를 형식적으로 심사할 권한밖에 없습니다. 또한 현행 농지법은 농지거래계약에 소재지관서의 증명을 요구하지 않습니다.
다만 농지취득자격증명을 농지에 대한 소유권이전등기 신청시에 첨부할 서류로만 규정하는 데 그치고 있으므로, 농지취득자격증명은 농지매매 자체에 대한 증명이 아니고, 단지 농지취득의 자격요건을 증명하는 것에 불과합니다.
농지취득자격증명이 없는 농지거래행위의 효력
농지취득자격증명은 농지를 취득하는 자가 그 소유권에 관한 등기를 신청할 때에 첨부하여야 할 서류로서(농지법 제8조 제4항), 농지를 취득하는 자에게 농지취득의 자격이 있다는 것을 증명하는 것일 뿐 농지취득의 원인이 되는 법률행위(매매 등)의 효력을 발생시키는 요건은 아닙니다.
법원은 농지에 대한 소유권이전등기절차이행의 소송에서, 비록 원고가 사실심 변론종결시까지 농지취득자격증명을 발급받지 못하였다고 하더라도 민사소송절차의 종료 후 얼마든지 농지취득자격증명을 발급받아 농지의 소유권을 취득할 수
있으므로, 원고가 농지취득자격증명을 발급받은 바 없다는 이유로 그 청구가 배척되지는 않는다고 하였습니다.
따라서 거래계약 체결시는 물론 그 후 상당한 기간이 경과한 후까지 소재지관서의 증명을 얻지 못하였더라도 그 농지 매수인 등이 당해 농지를 농업경영에 이용할 의사가 없어 농지취득자격이 없음이 확정되기까지는 농지의 매도인은 매매계약에 기한 소유권이전등기의무를 여전히 부담합니다.
등기신청이 각하 되는 경우
농지취득자격증명이 없다고 하더라도 농지거래계약의 효력은 유효합니다. 매수인이 소송으로 매도인을 상대로 소유권이전등기청구를 하여 승소판결을 얻더라도 농지취득자격증명을 발급받아 첨부하여야 이전등기가 됩니다. 따라서 농지취득자격증명을 발급받아 제출하지 못하면, 원칙적으로 부동산등기법 제29조 제9호의 ‘등기에 필요한 첨부정보를 제공하지
아니한 경우’에 해당하여 등기신청의 각하사유가 됩니다.
농지를 취득할 수 없는 법인이 농지거래계약을 체결한 경우
의약품제조 및 도매업, 의약품 원료 조분판매, 의약품 수입판매 등을 목적으로 하는 주식회사는 농지매매계약을 체결하였다고 하더라도 농지개혁법 또는 농지임대차관리법상 농지매매증명을 발급받을 수가 없어 결과적으로 농지의 소유권을 취득할 수 없습니다. 농지의 매도인이 매매계약에 따라 그 매수인에 대하여 부담하는 소유권이전등기의무는 원시적으로 이행불능입니다.
따라서 원시적 불능인 급부를 목적으로 하는 농지의 매매계약은 채권계약으로서도 무효라고 아니할 수 없습니다.
농지법 제6조는 농업법인 등을 제외하고는 법인의 농지취득을 제한하고 있는데, 법인이 농지를 취득할 수 있는지 여부는 법률행위 효력요건이 아니라 성립요건입니다.
농지를 취득할 수 없는 법인에 대해서는 농업경영에 이용하지 않는 농지의 처분에 관한 동법 제10조가 적용되지 않는다는 점을 고려할 때, 무효가 아니라 농지거래계약의 불성립에 해당합니다.
농지취득자격증명이 없는 경매의 효력은?
경매대상토지가 농지법 제2조 제1호의 농지에 해당하여 농지를 취득하는 자가 그 소유권에 관한 등기를 신청할 때에 농지취득자격증명이 필요함에 따라 집행법원이 ‘최고가매수신고인은 매각결정기일까지 이 사건 경매대상토지에 관한 농지취득자격증명서를 제출할 것’을 특별매각조건으로 정한 경우 최고가매수신고인이 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출하지 않았다면 이는 민사집행법 제121조 제2호의 매각불허가사유에 해당합니다.
최고가매수신고인이 농지취득자격증명서의 발급에 필요한 모든 요건을 갖추었음에도 행정청이 부당히 위 증명서의 발급을 거부하여 이를 제출하지 못한 경우에도 마찬가지 입니다.
